Wie läuft eine Projektentwicklung ab?

Projektentwicklung ist der Weg von der Grundstücksidee zum bewilligten, finanzierten und ausführungsreifen Bauprojekt. Sie umfasst neben der Planung die Fragen, die vor der Planung liegen: Was soll auf dem Grundstück entstehen, für wen, mit welchem Ertrag, und trägt sich das?

Sie unterscheidet sich von der Machbarkeitsstudie durch die Tiefe. Die Studie klärt, was grundsätzlich möglich ist; die Entwicklung geht weiter, über Varianten, Wirtschaftlichkeit und Planung bis zur Bewilligung. Und sie unterscheidet sich von der reinen Architekturleistung dadurch, dass das wirtschaftliche Ziel von Anfang an Teil der Aufgabe ist und nicht erst am Schluss geprüft wird.

Am Anfang steht keine Zeichnung, sondern eine Frage: Was will die Bauherrschaft mit dem Grundstück erreichen? Ein Investor will Rendite, entweder über Mieterträge oder über den Verkauf. Ein Eigentümer will das Land vielleicht behalten, selbst bewohnen und einen Teil vermieten. Eine Erbengemeinschaft muss sich oft erst darüber einig werden, ob sie gemeinsam baut, verkauft oder teilt.

Diese Zielklärung ist die strategische Planung nach SIA 102. Sie legt fest, woran das Projekt später gemessen wird: Ertrag, Eigennutzung, Vermögenserhalt, Zeit. Ohne dieses Ziel lässt sich keine Variante bewerten. Wir nehmen uns dafür ein Gespräch, in dem wir mehr fragen als vorschlagen.

Die Vorstudie klärt, ob das Ziel auf diesem Grundstück erreichbar ist. Sie beginnt mit der Grundstücksanalyse: Zone, Bauordnung, Grundbuch, Erschliessung, Lärm, Gefahren, Altlasten. Daraus folgt die Volumenstudie, die zeigt, wie viel Gebäude die Vorschriften zulassen und wie es auf der Parzelle steht. Dazu kommen der Kostenrahmen und die Ertragsrechnung.

Am Ende dieser Phase steht ein Entscheid: weiter, anders oder nicht. Das ist der wichtigste Punkt im ganzen Ablauf, weil hier mit kleinem Aufwand entschieden wird, ob grosser Aufwand folgt. In Nussbaumen haben wir für benachbarte Grundstücke in unterschiedlichen Zonen je eine eigene Studie gerechnet, weil die Zone W4 ein anderes Projekt ergibt als die Zone W2 daneben.

Bei mehreren Varianten, etwa Umbau gegen Neubau oder Vermieten gegen Verkaufen, gehört der Vergleich in diese Phase. Für Investoren ist das oft auch der Moment, in dem der Kaufvertrag verhandelt wird, mit der Studie als Grundlage für Preis und Bedingungen.

Mit dem Entscheid zum Weitermachen beginnt die Projektierung. Das Vorprojekt legt das Konzept fest: Grundrisse, Volumen, Erschliessung, Wohnungsmix, Bauweise, mit einer Kostenschätzung, die eine Bandbreite angibt. Hier fallen die Entscheidungen, die später am teuersten zu korrigieren sind. Wir zeigen deshalb im Vorprojekt Varianten mit ihren Vor- und Nachteilen, damit die Bauherrschaft auf einer nachvollziehbaren Grundlage wählt.

Das Bauprojekt vertieft das gewählte Konzept bis zur Bewilligungsreife: Fachplaner für Tragwerk, Haustechnik und Energie kommen dazu, Brandschutz und Lärmschutz werden nachgewiesen, der Kostenvoranschlag ersetzt die Schätzung. Für Investoren ist das Bauprojekt auch die Grundlage für die Finanzierungszusage der Bank.

Das Bewilligungsverfahren beginnt idealerweise vor dem Baugesuch, mit einer Vorabklärung bei der Bauverwaltung, die klärt, ob das Vorhaben im Rahmen liegt und wo die Behörde empfindlich ist. Dann folgt das Dossier: Pläne, Ausnützungsberechnung, Nachweise, Formulare. Nach der Prüfung durch die Gemeinde kommt die öffentliche Auflage, in der Nachbarn Einsprache erheben können. Wir beugen Einsprachen vor, indem wir die Wirkung auf die Nachbarschaft im Entwurf berücksichtigen und bei kritischen Situationen das Gespräch suchen, bevor das Gesuch eingereicht wird. Die Bewilligung kommt mit Auflagen, die in die Ausführungsplanung einfliessen; der Ablauf in Zürich, Aargau und Zug ist im Beitrag zum Baugesuch beschrieben.

Mit der rechtskräftigen Bewilligung werden die Arbeiten ausgeschrieben, die Offerten verglichen und die Aufträge vergeben. Hier entscheidet sich, ob mit Einzelunternehmern oder einem Generalunternehmer gebaut wird: Bei Einzelvergaben ist die Kostenkontrolle transparenter, beim Generalunternehmer die Terminsicherheit höher. Wir zeigen beide Wege mit ihren Folgen für das konkrete Projekt.

Die Realisierung umfasst das Ausführungsprojekt, die Bauleitung mit Kosten- und Terminkontrolle sowie Inbetriebnahme und Abschluss. Für den Investor läuft parallel die Vermarktung: Erstvermietung oder Verkauf der Wohnungen, deren Vorbereitung im Bauprojekt beginnt. Als Generalplaner koordinieren wir auf Wunsch alle Fachplaner und sind bis zur Übergabe der einzige Ansprechpartner.

Investoren steigen meist mit der Machbarkeitsstudie ein, häufig noch vor dem Kauf, und führen das Projekt dann durchgehend bis zur Vermarktung. Für sie zählt die Geschwindigkeit vom Kauf bis zur Bewilligung, weil das Land in dieser Zeit Kapital bindet.

Eigentümer, die ihr Land behalten, haben eine andere Frage: Was ist die beste Nutzung für ein Grundstück, das bereits gehört? Hier steht in der Vorstudie der Vergleich zwischen Bauen, Halten und Verkaufen im Vordergrund, und die Rechnung darf auch zum Ergebnis führen, dass nicht gebaut wird.

Erbengemeinschaften brauchen vor allem eine gemeinsame Entscheidungsgrundlage. Die Machbarkeitsstudie schafft sie, weil sie für alle Beteiligten dieselben Fakten liefert: Was ist möglich, was kostet es, was bringt es, was wäre das Land beim Verkauf wert. In Weiningen haben wir für eine Erbengemeinschaft ein Einfamilienhaus und ein Doppeleinfamilienhaus mit gemeinsamer Tiefgarage entwickelt, ein Projekt, das erst möglich wurde, als die Ziele der Beteiligten auf dem Tisch lagen.

Jede Phase endet mit einem Entscheid der Bauherrschaft, und jede Phase kann einzeln beauftragt werden. Das ist die Logik der SIA-Ordnung und der Grund, warum eine Projektentwicklung nicht mit einem Vertrag über alles beginnt, sondern mit der Studie. Was danach folgt, entscheidet sich an ihrem Ergebnis.

Was wir über alle Phasen hinweg beibehalten: Kosten, Ertrag und Machbarkeit werden gemeinsam betrachtet, nicht nacheinander. Das ist für uns der Unterschied zwischen einer Planung und einer Entwicklung. Was das im Einzelnen umfasst, ist auf der Seite zur Projektentwicklung beschrieben.