Ausnützungsziffer berechnen: Wie viel Fläche Ihr Grundstück zulässt

Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Eine Parzelle von 1'000 m² in einer Zone mit Ausnützungsziffer 0.4 erlaubt demnach 400 m² anrechenbare Geschossfläche, verteilt auf die Geschosse, welche die Zone zulässt.

So einfach die Formel ist, so viel steckt in den beiden Wörtern «anrechenbar». Welche Räume zur Geschossfläche zählen und welche Teile des Grundstücks zur Grundstücksfläche, steht nicht in der Formel, sondern im kantonalen Baurecht und in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Dort beginnt die eigentliche Arbeit.

Die Ziffer selbst finden Sie im Zonenplan und in der Bauordnung Ihrer Gemeinde: Der Zonenplan sagt, in welcher Zone das Grundstück liegt, die Bauordnung, welche Ziffer und welche weiteren Masse in dieser Zone gelten.

Nicht jede Gemeinde arbeitet mit der Ausnützungsziffer. Die Baumassenziffer misst nicht Fläche, sondern Volumen: Kubikmeter Gebäude über dem massgebenden Terrain pro Quadratmeter Grundstück. Sie ist in Zentrums- und Gewerbezonen verbreitet, weil dort Geschosshöhen stark variieren. In einer Machbarkeitsstudie in Dübendorf war es genau diese Ziffer, die zusammen mit der Gesamthöhe den Rahmen setzte, nicht eine Geschosszahl.

Die Überbauungsziffer begrenzt die Gebäudegrundfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche, sagt aber nichts über die Geschosse. Sie wirkt erst zusammen mit der zulässigen Geschosszahl und der Gebäudehöhe. In Obfelden etwa war in der Zone W1 nicht die Ausnützung die knappe Grösse, sondern die Beschränkung auf ein Vollgeschoss: Die Überbauungsziffer liess fünf Einfamilienhäuser zu, ein grosses Volumen aber nicht.

Die drei Ziffern sind nicht ineinander umrechenbar. Eine Ausnützungsziffer von 0.4 aus einer Aargauer Gemeinde lässt sich nicht mit einer Überbauungsziffer von 30 Prozent aus einer Zürcher Gemeinde vergleichen. Wer Erfahrungswerte von einem Ort auf den anderen überträgt, verschätzt sich fast immer.

Im Grundsatz zählen alle Flächen, die dem Wohnen oder Arbeiten dienen, inklusive der zugehörigen Erschliessung: Treppenhaus, Korridore, Wandquerschnitte. Nicht angerechnet werden in der Regel Keller, Technik- und Waschräume, Garagen sowie Dachräume, deren Raumhöhe unter einem bestimmten Mass liegt. Offene Balkone bleiben meist aussen vor, verglaste Wintergärten je nach Gemeinde nicht.

Der Teufel steckt in den Übergängen. Ein Untergeschoss mit Wohn- oder Arbeitsräumen kann je nach Kanton und Gemeinde ganz oder teilweise angerechnet werden, auch wenn es grösstenteils im Terrain liegt; ragt es weit genug aus dem Terrain, zählt es zudem als Vollgeschoss. Ein Attikageschoss zählt voll, auch wenn es zurückversetzt ist. Ein Dachgeschoss zählt ab einer bestimmten Raumhöhe, und wo diese Grenze liegt, unterscheidet sich von Kanton zu Kanton.

Deshalb ist die Ausnützungsberechnung im Baugesuch die häufigste Fehlerquelle: Wer eine Fläche vergisst oder falsch zuordnet, bekommt das Dossier zurück. Wir rechnen die anrechenbare Fläche geschossweise nach und legen sie der Behörde nachvollziehbar dar.

Auch die zweite Grösse der Formel ist nicht einfach die Fläche im Grundbuch. Anrechenbar ist nur der Teil der Parzelle, der in der Bauzone liegt. Strassenflächen, Wald und Gewässer fallen weg, ebenso Flächen, die für die Erschliessung abgetreten werden müssen. Liegt eine Zonengrenze mitten in der Parzelle, wird für jeden Teil separat gerechnet.

Entscheidend ist ausserdem, ob die Ausnützung noch vollständig zur Verfügung steht. Wurde ein Grundstück früher geteilt und die Ausnützung dabei auf einen Teil übertragen, ist dieser Anteil verbraucht, auch wenn die Parzelle heute unbebaut ist. Solche Übertragungen sind im Grundbuch angemerkt und werden in der Bauverwaltung geführt. Wir fragen beides ab, bevor wir rechnen.

Im Kanton Zürich regelt das Planungs- und Baugesetz zusammen mit der Allgemeinen Bauverordnung, was zur Geschossfläche und zur Grundstücksfläche zählt. Die Gemeinden wählen in ihrer Bau- und Zonenordnung zwischen Ausnützungs-, Baumassen- und Überbauungsziffer. Im Knonauer Amt und in vielen Landgemeinden ist die Überbauungsziffer in Kombination mit der Geschosszahl verbreitet, in Städten und Agglomerationsgemeinden häufiger die Ausnützungsziffer. Zürich ist der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) nicht beigetreten, hat ihre Begriffe aber 2017 weitgehend ins kantonale Recht übernommen; bis die Gemeinden ihre Bau- und Zonenordnungen angepasst haben, gelten örtlich noch die alten Definitionen.

Aargau und Zug sind der IVHB beigetreten und haben ihre Begriffe und Messweisen ins kantonale Recht übernommen. Die Geschossflächenziffer des Konkordats, die alle Geschossflächen inklusive Konstruktions- und Untergeschossflächen zählt, haben beide Kantone jedoch nicht eingeführt: Sie rechnen weiterhin mit der Ausnützungsziffer nach kantonaler Definition (§ 32 BauV AG, § 34 V PBG ZG). Weil die Gemeinden ihre Ordnungen erst mit Revisionen umstellen, ist bei jeder Gemeinde zu klären, welche Fassung gilt: Eine Ausnützungsziffer von 0.6 nach alter Ordnung ist nicht dasselbe wie 0.6 nach harmonisierter Messweise.

Dazu kommen kommunale Eigenheiten, die im Text der Bauordnung stehen und nicht im Zonenplan: Wohnanteilvorschriften in Zentrumszonen, Boni für Arealüberbauungen ab einer bestimmten Grundstücksgrösse, Sonderregeln in Kern- und Dorfzonen, in denen Geschosszahl und Abstände bewusst offen gehalten sind, damit sich Neubauten ins Ortsbild fügen. In einer Machbarkeitsstudie in Künten war es diese Offenheit der Dorfzone, die auf 1'211 m² rechnerisch ein Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss ergab.

Erstens die Erschliessungsflächen. Treppenhaus, Lift und Korridore zählen in der Regel voll, machen bei einem Mehrfamilienhaus aber häufig rund einen Zehntel der Geschossfläche aus. Wer nur die Wohnungen addiert, rechnet das Haus zu gross.

Zweitens die anderen Masse. Die Ausnützungsziffer ist selten die einzige Grenze: Gebäudehöhe, Firsthöhe, Gebäudelänge, Grenzabstand und Geschosszahl schränken das Volumen oft früher ein als die Ziffer selbst. Ein Grundstück kann rechnerisch 600 m² zulassen, während der Grenzabstand nur einen Baukörper für 450 m² übrig lässt.

Drittens die Nebenbauten. Ein bestehendes Gartenhaus oder eine Garage belastet die Überbauungsziffer, auch wenn es niemand als Gebäude wahrnimmt. Und viertens die Reserve im Bestand: Ein Haus aus den Siebzigerjahren nutzt die heutige Ausnützung oft nicht aus. Die Differenz ist die Fläche, um die sich eine Aufstockung oder ein Anbau überhaupt dreht.

Wir beginnen jede Grundstücksprüfung mit denselben vier Unterlagen: Zonenplan, Bauordnung, Katasterplan und Grundbuchauszug. Daraus rechnen wir die anrechenbare Grundstücksfläche, die zulässige Geschossfläche und das Volumen, das Abstände und Höhen tatsächlich übrig lassen. Erst das dritte Ergebnis sagt, was gebaut werden kann.

Das Ergebnis halten wir in einer Machbarkeitsstudie fest, mit einer Volumenstudie, die zeigt, wie die zulässige Fläche auf dem Grundstück Platz findet. Für Fragen zur Ausnützung Ihres Grundstücks ist das der Einstieg, den wir empfehlen.