Welche Risiken bestehen vor dem Grundstückskauf?

Ein Grundstück wird zum Preis seiner Möglichkeiten gekauft, nicht zum Preis seiner Fläche. Jedes Risiko, das diese Möglichkeiten einschränkt, ist deshalb ein Risiko für den Kaufpreis: eine Zone, die weniger zulässt als angenommen, ein Wegrecht mitten durch den Bauplatz, eine Erschliessung, die erst gebaut werden muss.

Die gute Nachricht: Fast alle diese Risiken sind vor dem Kauf erkennbar. Sie stehen im Grundbuch, im Zonenplan, im ÖREB-Kataster oder in der Auskunft der Bauverwaltung. Was es braucht, ist die Zeit, sie abzufragen, bevor der Vertrag unterschrieben ist, und ein Vertrag, der offene Punkte zu Bedingungen macht.

Das erste Risiko ist die Zone selbst. Nicht jede Parzelle am Dorfrand liegt vollständig in der Bauzone; Teile können in der Landwirtschafts- oder Reservezone liegen und zählen dann nicht zur anrechenbaren Fläche. Und nicht jede Bauzone erlaubt die gewünschte Nutzung: Zentrumszonen verlangen oft einen Gewerbeanteil, Gewerbezonen lassen Wohnen nur beschränkt zu.

Das zweite Risiko ist die Zeit. Läuft in der Gemeinde eine Revision der Bau- und Zonenordnung, kann die Behörde Planungszonen erlassen, in denen nichts bewilligt wird, was der künftigen Ordnung widersprechen könnte. Ob eine Revision läuft, sagt die Gemeinde auf Anfrage. Die Antwort gehört in jede Kaufabklärung.

Baureif ist ein Grundstück erst mit Zufahrt, Wasser, Abwasser und Strom bis an die Grenze. Fehlt eines davon, muss es erstellt werden, oft über fremden Boden, was Verträge mit Nachbarn und Zeit voraussetzt; auch wenn die Gemeinde eine Strasse baut, werden die Kosten als Erschliessungsbeiträge auf die Anstösser verteilt. Besonders heikel ist die Zufahrt über eine Nachbarparzelle: Sie muss als Fuss- und Fahrwegrecht im Grundbuch eingetragen sein, und der Eintrag muss die geplante Nutzung decken. Ein Wegrecht für ein Einfamilienhaus reicht nicht zwingend für die Tiefgarage eines Mehrfamilienhauses.

Dienstbarkeiten sind private Rechte Dritter am Grundstück. Die folgenreichsten für ein Bauvorhaben: Bauverbote und Baubeschränkungen, die Teile der Parzelle freihalten oder die Höhe begrenzen; Näherbaurechte, die dem Nachbarn erlauben, näher an die Grenze zu bauen, oder umgekehrt; Leitungsrechte, die den Baukörper verschieben; Ausnützungsübertragungen, die Fläche endgültig abgegeben haben.

Der Grundbuchauszug listet diese Rechte auf, sagt aber nicht, was sie genau bedeuten. Dafür braucht es die Belege. Wir haben in Studien erlebt, dass ein als harmlos beschriebenes Wegrecht die einzige sinnvolle Gebäudestellung blockierte. Solche Rechte lassen sich ablösen oder verlegen, aber nur mit Zustimmung des Berechtigten und meist gegen Entschädigung, was vor dem Kauf verhandelt werden sollte, nicht danach.

In Kern- und Dorfzonen und in Gebieten, die im Ortsbildinventar erfasst sind, redet die Gemeinde beim Erscheinungsbild mit: Dachform, Firstrichtung, Materialien, Stellung des Baukörpers. Das schränkt die Ausnützung nicht formell ein, praktisch aber häufig, weil das ortsübliche Volumen kleiner ist als das rechnerisch zulässige. Bei Bauten in der Nähe von Inventarobjekten kommt die kantonale Denkmalpflege dazu, mit zusätzlicher Verfahrensdauer.

Die Gestaltungsplanpflicht ist ein Risiko eigener Art. Sie bedeutet, dass vor dem Baugesuch ein Gestaltungsplan erarbeitet und von der Gemeinde festgesetzt werden muss, oft für ein Gebiet, das mehrere Eigentümer umfasst. Das bringt Gestaltungsspielraum, kostet aber Zeit und macht das Projekt von Nachbarn abhängig, die nicht bauen wollen. Ob eine solche Pflicht besteht, steht im Zonenplan oder in der Bauordnung.

An Hauptstrassen und Bahnlinien entscheidet die Lärmschutz-Verordnung, ob und wie gewohnt werden darf. Werden die Grenzwerte an den Fenstern überschritten, braucht es Grundrisse, die die lärmempfindlichen Räume abwenden, oder eine Ausnahmebewilligung, die nicht garantiert ist. Der Lärmkataster des Kantons zeigt die Belastung; die Lärmempfindlichkeitsstufe der Zone die Grenzwerte.

Die Gefahrenkarte zeigt Hochwasser, Rutschungen und Oberflächenabfluss. In roten Bereichen ist Bauen in der Regel ausgeschlossen, in blauen an Auflagen gebunden, in gelben werden Schutzmassnahmen empfohlen und von Gemeinden zunehmend verlangt. Ein Grundstück im Gefahrenbereich ist nicht unverkäuflich, aber es ist anders zu bewerten.

Der Kataster der belasteten Standorte führt Parzellen mit möglicher Belastung. Ein Eintrag verpflichtet zu Untersuchungen vor dem Aushub und verteuert die Entsorgung. Wer belastetes Land kauft, sollte im Vertrag regeln, wer diese Kosten trägt; gesetzlich haftet zwar der Verursacher, praktisch trifft es aber oft den, der baut.

Baulinien entlang von Strassen und Gewässern legen fest, wo nicht gebaut werden darf, unabhängig von den Grenzabständen. Dazu kommen Wald- und Gewässerabstände, die im Zonenplan nicht immer sichtbar sind. Auf einer schmalen Parzelle kann die Summe aus Baulinie, Grenzabstand und Waldabstand mehr Fläche sperren als die Zone freigibt.

Nachbarn sind kein rechtliches, aber ein reales Risiko. Wer ein Mehrfamilienhaus neben Einfamilienhäuser stellt, muss mit Einsprachen rechnen. Sie verzögern das Verfahren um Monate; je nach Anzahl Einsprachen und Rekursen auch um mehrere Jahre. Wir empfehlen, die Nachbarschaft vor dem Kauf anzuschauen und die Volumenstudie so anzulegen, dass Schatten und Einblick beherrschbar bleiben.

Drei Massnahmen decken das meiste ab. Erstens die Machbarkeitsstudie vor der Unterschrift: Zone, Ausnützung, Grundbuch, Erschliessung und Umweltkataster in einem Dokument, mit Volumenstudie und Kostenrahmen. Zweitens das Gespräch mit der Bauverwaltung, das klärt, ob das Vorhaben grundsätzlich im Rahmen liegt. Drittens ein Kaufvertrag, der offene Punkte zu Bedingungen macht: Erteilung der Baubewilligung, Löschung einer Dienstbarkeit, Ergebnis einer Altlastenuntersuchung.

Für die Vertragsgestaltung braucht es eine Notarin oder einen Anwalt; wir liefern die fachlichen Grundlagen dazu. Welche Bedingungen sinnvoll sind, ergibt sich aus der Studie, und die ist im Verhältnis zum Kaufpreis ein kleiner Aufwand.