Welche Unterlagen braucht eine Grundstücksanalyse?

Eine Grundstücksanalyse klärt vor dem ersten Entwurf, was auf einer Parzelle rechtlich, technisch und wirtschaftlich möglich ist. Sie führt die öffentlichen Planungsgrundlagen, die privatrechtlichen Belastungen und die Eigenschaften des Bodens zu einem Bild zusammen, das eine Entscheidung erlaubt.

Der Aufwand ist klein im Verhältnis zu dem, was er verhindert. Eine Dienstbarkeit, die erst im Vorprojekt auftaucht, oder eine Lärmempfindlichkeitsstufe, die den Grundriss umkehrt, kosten Monate. Deshalb steht die Analyse am Anfang jeder Machbarkeitsstudie, unabhängig davon, ob ein Kauf, ein Neubau oder eine Verdichtung im Bestand ansteht.

Alles beginnt mit der Parzellennummer. Sie identifiziert das Grundstück eindeutig, während eine Adresse mehrere Parzellen umfassen oder eine Parzelle keine Adresse haben kann. Die Nummer steht im Grundbuchauszug, im Kaufvertrag und in der Steuerrechnung; ohne sie lässt sich weder ein Katasterplan bestellen noch ein Grundbuchauszug beziehen.

Mit Nummer und Gemeinde lässt sich das Grundstück im kantonalen Geoportal aufrufen: im GIS-Browser des Kantons Zürich, im AGIS des Kantons Aargau, in der ZugMap des Kantons Zug. Dort liegen die meisten der folgenden Unterlagen als Kartenebene bereit, und der ÖREB-Kataster fasst die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen zu einem Auszug zusammen.

Der Katasterplan zeigt die Parzellengrenzen, die Grundstücksfläche und die bestehenden Gebäude mit ihren Grundrissen. Er ist die geometrische Grundlage jeder Volumenstudie. Für ein Baugesuch braucht es später den amtlichen Situationsplan des Geometers; für die Analyse reicht der Auszug aus der amtlichen Vermessung.

Der Zonenplan legt fest, in welcher Zone das Grundstück liegt, und die Bauordnung, was in dieser Zone gilt: Nutzungsziffer, Geschosszahl, Gebäudehöhe, Grenzabstände, Dachform, allenfalls Wohnanteil und Gestaltungsplanpflicht. Beide gehören zusammen gelesen. Der Zonenplan allein sagt «W2», die Bauordnung sagt, was W2 in dieser Gemeinde bedeutet, und das unterscheidet sich von Nachbargemeinde zu Nachbargemeinde.

Dazu gehören die Sonderpläne: Baulinienpläne entlang von Strassen und Gewässern, Gestaltungspläne, Kernzonenpläne, Inventare für Ortsbild- und Denkmalschutz. Sie sind nicht immer im Zonenplan sichtbar und müssen separat abgefragt werden, bei der Gemeinde oder im Geoportal.

Der Grundbuchauszug nennt Eigentum, Fläche und alle Einträge, die auf dem Grundstück lasten oder ihm zustehen: Dienstbarkeiten, Grundlasten, Anmerkungen und Vormerkungen. Für die Analyse zählen vor allem die Dienstbarkeiten, weil sie Bauvorhaben direkt einschränken können: Wegrechte, Leitungsrechte, Näherbaurechte, Bauverbote, Höhenbeschränkungen, Ausnützungsübertragungen.

Der Auszug allein genügt nicht. Er nennt die Dienstbarkeit, nicht ihren Inhalt. Wo genau ein Fahrwegrecht verläuft oder was ein Bauverbot umfasst, steht im Dienstbarkeitsvertrag beziehungsweise im Beleg, den das Grundbuchamt auf Anfrage herausgibt. Wir bestellen bei relevanten Einträgen die Belege mit, weil ein Wegrecht über die Mitte der Parzelle jede Volumenstudie verändert.

Ein Grundstück ist erst dann baureif, wenn es erschlossen ist: Zufahrt, Wasser, Abwasser, Strom. Der Werkleitungskataster der Gemeinde oder der Werke zeigt, welche Leitungen in der Strasse liegen und wo sie das Grundstück erreichen. Fehlt eine Leitung oder liegt sie auf der anderen Strassenseite, entstehen Erschliessungskosten, die in keiner Bauordnung stehen.

Der Kataster zeigt auch, was durch das Grundstück hindurchführt. Eine Abwasserleitung der Gemeinde oder eine Gasleitung unter dem geplanten Baukörper ist ein häufiger Grund, warum ein Gebäude anders platziert werden muss als gedacht. Diese Leitungen sind oft mit einem Leitungsrecht im Grundbuch gesichert, manchmal aber nur im Kataster ersichtlich.

Der Kataster der belasteten Standorte führt Grundstücke, auf denen früher Betriebe, Deponien oder Unfälle Schadstoffe hinterlassen haben können. Ein Eintrag bedeutet nicht zwingend eine Sanierung, aber Untersuchungspflichten vor dem Aushub und Mehrkosten bei der Entsorgung. Das ist vor einem Kauf zu wissen, nicht danach.

Der Lärmkataster und die Lärmempfindlichkeitsstufe der Zone entscheiden, ob ein Wohnbau an dieser Lage die Grenzwerte der Lärmschutz-Verordnung einhalten kann. An Hauptstrassen und Bahnlinien bestimmt der Lärm die Grundrisse: Schlafräume auf die abgewandte Seite, Lüftungsfenster dorthin, wo es leise ist. Wer das früh weiss, entwirft einmal.

Die Gefahrenkarte zeigt Hochwasser, Rutschungen und Oberflächenabfluss. In blauen und roten Gefahrenbereichen gelten Auflagen bis hin zu Bauverboten, in gelben Bereichen werden Schutzmassnahmen empfohlen und von Gemeinden zunehmend verlangt. Dazu kommt die Frage des Baugrunds: Ein Geologiebericht gehört nicht zur Analyse, aber die Karte der Grundwasservorkommen und die Erfahrung mit Nachbarbauten geben erste Hinweise, ob ein Untergeschoss teuer wird.

Aus diesen Unterlagen entsteht ein Bild mit drei Ebenen: Was die Zone zulässt, was Dienstbarkeiten und Leitungen davon wegnehmen, und was Lärm, Gefahren und Baugrund an Auflagen mitbringen. Erst die Schnittmenge ist das bebaubare Grundstück. Sie ist oft kleiner, als die Ausnützungsziffer vermuten lässt, und manchmal grösser, weil der Bestand Reserven nicht nutzt.

Die Analyse ist der erste Teil unserer Machbarkeitsstudie. Wir beschaffen die öffentlichen Unterlagen selbst; von Ihnen brauchen wir Parzellennummer und Gemeinde sowie, falls vorhanden, Pläne des bestehenden Gebäudes; für die Belege zu Dienstbarkeiten eine Vollmacht. Alles Weitere ist unsere Arbeit.