Wie prüft man die Wirtschaftlichkeit eines Grundstücks?

Ein Grundstück ist wirtschaftlich, wenn der Wert des fertigen Projekts, sei es der Ertragswert bei Vermietung oder der Verkaufserlös bei Eigentum, die Summe aus Landpreis, Erstellungskosten und einer angemessenen Risikomarge übersteigt. Umgekehrt gerechnet ergibt sich daraus der Landpreis, der maximal bezahlt werden darf: der Residualwert.

Diese Rechnung ist keine Prognose, sondern ein Rahmen. Sie zeigt, wie viel Spielraum ein Projekt hat, bevor es kippt, und welche Grösse den grössten Einfluss darauf hat. Genau darum geht es in der frühen Phase: nicht die Zahl auf die Nachkommastelle, sondern die Frage, ob und wo sie empfindlich ist.

Alles beginnt bei der Fläche, die die Bauordnung zulässt: Ausnützungs-, Geschossflächen- oder Baumassenziffer, begrenzt durch Geschosszahl, Höhe und Abstände. Diese anrechenbare Geschossfläche ist aber nicht die Fläche, die Ertrag bringt. Treppenhaus, Lift, Wandquerschnitte und Technik gehen ab; was bleibt, ist die vermietbare oder verkaufbare Wohnfläche.

Das Verhältnis zwischen beiden ist entscheidend und wird oft unterschätzt. Ein kompakter Baukörper mit einem Treppenhaus und vier Wohnungen pro Geschoss hat ein besseres Verhältnis als ein langgezogenes Haus mit zwei Treppenhäusern. Deshalb ist die Volumenstudie Teil der Wirtschaftlichkeitsprüfung und nicht bloss eine Frage der Gestaltung.

Ein Beispiel aus unseren Studien: In Würenlos ergaben drei zusammengelegte Parzellen erst gemeinsam die Grösse für ein Mehrfamilienhaus, das sich rechnet. Jede Parzelle allein hätte nur ein Volumen ergeben, bei dem Erschliessung und Untergeschoss im Verhältnis zur Wohnfläche zu schwer wiegen.

In der frühen Phase werden Erstellungskosten über Kennwerte geschätzt: pro Kubikmeter Gebäudevolumen oder pro Quadratmeter Geschossfläche, abgeleitet aus vergleichbaren Projekten und angepasst an Standard, Bauweise und Ort. Diese Schätzung ist ungenau, aber sie ist genau genug, um die Grössenordnung zu sehen und Varianten zu vergleichen.

Entscheidend sind die Kostentreiber, die nicht in der Wohnfläche stecken: Untergeschoss und Tiefgarage, Baugrund und Grundwasser, Erschliessung, Altlasten, Hanglage. Eine Tiefgarage kann bei einem kleinen Mehrfamilienhaus einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen, ohne einen Franken Miete zu bringen. Deshalb prüfen wir früh, wie viele Parkplätze die Gemeinde tatsächlich verlangt und ob sie oberirdisch möglich sind.

Zu den Erstellungskosten kommen die Nebenkosten: Planung, Bewilligung, Gebühren, Anschlussbeiträge, Versicherungen, Bauzinsen. Sie werden in frühen Rechnungen gern vergessen und machen zusammen einen spürbaren Anteil aus.

Auf der Ertragsseite zählt nicht die Wunschmiete, sondern die Miete, die am Ort für die geplante Wohnungsgrösse und den Standard tatsächlich erzielt wird. Sie hängt von der Lage, vom Angebot in der Gemeinde und vom Wohnungsmix ab. Grosse Wohnungen bringen pro Quadratmeter weniger als kleine, sind aber je nach Ort leichter oder schwerer zu vermieten.

Beim Verkauf als Stockwerkeigentum gilt dieselbe Logik mit anderen Vorzeichen: Der Erlös pro Quadratmeter ist höher, dafür trägt der Entwickler das Absatzrisiko und die Zeit bis zum Verkauf. Wir rechnen bei Mehrfamilienhäusern in der Regel beide Wege durch, weil die Entscheidung Vermieten oder Verkaufen sich auf den Wohnungsmix und damit auf den Entwurf auswirkt.

Aus Ertrag und Anlagekosten ergibt sich die Bruttorendite; nach Abzug von Unterhalt, Verwaltung, Leerstand und Rückstellungen die Nettorendite. Ob sie genügt, hängt von den Finanzierungskosten und von den Erwartungen der Bauherrschaft ab: Ein Privateigentümer, der langfristig hält, urteilt anders als ein Investor, der in fünf Jahren verkaufen will.

Für Erbengemeinschaften und Eigentümer, die das Land bereits besitzen, verschiebt sich die Frage. Der Landpreis ist dann kein Kaufpreis, sondern ein Opportunitätswert: Was wäre das Grundstück beim Verkauf wert, und bringt das Projekt mehr als dieser Verkauf? Wir stellen diese Rechnung offen dar, weil sie auch zum Ergebnis führen kann, dass Verkaufen die bessere Entscheidung ist.

Eine einzelne Zahl sagt wenig. Aussagekräftig wird die Rechnung erst, wenn man an den Grössen dreht: Baukosten zehn Prozent höher, Mieten zehn Prozent tiefer, Zins einen Punkt höher, Bauzeit ein halbes Jahr länger. Welche Änderung das Projekt zuerst kippt, ist von Fall zu Fall verschieden; häufig sind es die Erstellungskosten und der Zins, seltener der Landpreis allein.

Diese Sensitivitätsbetrachtung ist der eigentliche Nutzen der frühen Rechnung. Sie zeigt, wo das Projekt robust ist und wo eine Reserve nötig ist, und sie gibt der Bauherrschaft eine Antwort auf die Frage, die in jeder Verhandlung um den Landpreis zählt: Bis wohin dürfen wir gehen?

Wir führen die Wirtschaftlichkeitsprüfung als Teil der Machbarkeitsstudie durch: Volumenstudie, Kostenrahmen, Ertragsrechnung und Sensitivität in einem Dokument, mit offengelegten Annahmen. Dass der Gründer unseres Büros aus der eigenen Bau- und Immobilienpraxis kommt, zeigt sich hier: Mietzinsniveau, Wohnungsmix und Vermietbarkeit werden im Entwurf mitgedacht, nicht am Ende geprüft.

Für Investoren, die aus einem Grundstück ein realisierungsreifes Projekt entwickeln wollen, geht der Weg von dort in die Projektentwicklung weiter: Varianten, Wirtschaftlichkeit, Planung und Bewilligung aus einer Hand.