Ausnützungsberechnung
Wie viel auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf.
Die Ausnützung entscheidet über den Wert eines Grundstücks. Wir rechnen nach den Regeln der jeweiligen Gemeinde nach, was möglich ist, und zeigen, wo noch Reserven liegen.
Kurz erklärt
Was die Berechnung umfasst
- Anrechenbare Grundstücksfläche nach kantonaler Definition
- Ausnützungsziffer, Baumassenziffer oder Überbauungsziffer
- Anrechenbare Geschossfläche und Abzüge
- Gebäudehöhe, Geschosszahl, Dach- und Attikaregeln
- Ausnützungsboni, wo die Bauordnung sie vorsieht, etwa für Arealüberbauungen oder erhöhte Energiestandards
- Reserven im Bestand: was heute ungenutzt ist
- Übertrag von Ausnützung zwischen Parzellen
- Vergleich mehrerer Bauvarianten
Ablauf
01
Regelwerk der Gemeinde lesen
02
Flächen ermitteln
03
Reserven und Boni prüfen
04
Ergebnis in Volumen übersetzen
Was Sie mitbringen
- Adresse oder Parzellennummer
- Bei Bestand: Pläne des bestehenden Gebäudes, falls vorhanden
- Ihre Absicht: Neubau, Aufstockung, Anbau, Verkauf
Wovon der Aufwand abhängt
- Komplexität der Bauordnung und Anzahl anwendbarer Sonderregeln
- Ob ein Bestand aufgemessen werden muss
- Anzahl der zu vergleichenden Varianten
In Zürich, Aargau und Zug
Kanton Zürich
Der Kanton Zürich ist der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe nicht beigetreten, hat die harmonisierten Begriffe und Messweisen aber 2017 weitgehend ins eigene Recht übernommen; die Gemeinden passen ihre Bau- und Zonenordnungen schrittweise an. Gerechnet wird mit Ausnützungs-, Baumassen- oder Überbauungsziffer nach PBG und ABV. Anrechenbar sind nur Flächen in der Bauzone.
Kanton Aargau
Der Aargau hat die harmonisierten Baubegriffe 2011 in die Bauverordnung übernommen, die Ausnützungsziffer aber beibehalten. Sie gilt in einer Gemeinde erst nach der Anpassung der Bau- und Nutzungsordnung in der harmonisierten Fassung; bis dahin rechnet die Gemeinde nach ihrer bisherigen Ordnung. Welche Fassung gilt, klären wir vor jeder Berechnung.
Kanton Zug
Im Kanton Zug gelten die harmonisierten Baubegriffe seit 2019; die Ausnützungsziffer hat der Kanton bewusst beibehalten. Ausnützung und Gebäudehöhe sind in den meisten Wohnzonen knapp bemessen, Reserven liegen oft im Dach- und Untergeschoss.
Projekte dazu
Fragen zu Ausnützungsberechnung
Was ist die Ausnützungsziffer?
Das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Eine Ziffer von 0.6 auf 1000 Quadratmetern Land erlaubt 600 Quadratmeter anrechenbare Geschossfläche, verteilt auf die zulässigen Geschosse.
Zählen Keller, Dach und Attika zur Ausnützung?
Das hängt von der Gemeinde ab. Meist zählen Untergeschosse nicht, wenn sie nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, Dach- und Attikageschosse nur teilweise. Genau diese Regeln machen den Unterschied zwischen einer groben Schätzung und einer belastbaren Berechnung.
Kann ich Ausnützung von der Nachbarparzelle übernehmen?
In vielen Gemeinden ja, durch einen im Grundbuch eingetragenen Ausnützungsübertrag zwischen benachbarten Parzellen in derselben Zone. Das ist ein häufiger Weg, ein knappes Grundstück doch bebauen zu können.
Reicht die Ausnützungsberechnung, um ein Projekt zu starten?
Sie ist die Grundlage, aber nicht die ganze Antwort. Abstände, Höhe, Parkierung und Erschliessung müssen dazu passen. Deshalb übersetzen wir die Zahl immer in ein konkretes Volumen, meist im Rahmen einer Machbarkeitsstudie.
Verwandte Leistungen
Was Bauherrschaften sagen
★★★★★ 5.0 bei Google · 8 Bewertungen
«Atelier AA hat unsere Erwartungen absolut übertroffen! Das Team war von Anfang an professionell, kreativ und stets zuverlässig. Unsere Wünsche wurden nicht nur perfekt umgesetzt, sondern auch mit tollen Ideen ergänzt. Kommunikation und Zeitplan waren vorbildlich, und das Ergebnis ist besser, als wir es uns je vorgestellt hätten. Wir können Atelier AA jedem nur empfehlen!»
«Das Architekturbüro mit dem gewissen Etwas, individuelle Beratung, realistische Analysen und grossartige Umsetzung verschiedenster Bauprojekte, niveauvoll, offen und sehr versiert. Eine Adresse, die man sich merken sollte.»
«Sehr angenehme Zusammenarbeit. Speditiv und freundlich. Gerne wieder.»
Nächster Schritt
Sprechen wir über Ihr Grundstück.
Erstgespräch vor Ort oder bei uns in Obfelden. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen.
Kontakt aufnehmen