Das Baugesuch, das ohne Nachforderungen behandelt werden kann.

Die Dauer hängt stark vom Projekt ab: von rund zwei Monaten bei einem einfachen Einfamilienhaus bis zu einem Jahr oder länger bei einer grösseren Wohnüberbauung, je nach Grösse, Gemeinde und ob Einwände eingehen. Im Kanton Zürich läuft die gesetzliche Entscheidfrist von zwei bzw. vier Monaten erst ab Abschluss der Vorprüfung. Die Vorbereitung des Dossiers dauert, ebenfalls je nach Vorhaben, von wenigen Wochen bis zu einigen Monaten.

Die Gemeinden erheben Gebühren nach ihrem Gebührenreglement, meist abhängig von der Bausumme. Dazu kommen Kosten für Aussteckung und allfällige Fachgutachten. Unser Honorar für die Eingabe richtet sich nach dem Umfang und wird im Angebot ausgewiesen.

Im Aargau und in Zug erheben Nachbarn Einsprache bei der Gemeinde; im Aargau führt der Gemeinderat in der Regel eine Einigungsverhandlung durch, in Zug kann er das. Im Kanton Zürich gibt es keine Einsprache: Wer sich wehren will, verlangt innert der Auflagefrist den baurechtlichen Entscheid und kann ihn danach mit Rekurs ans Baurekursgericht anfechten. Viele Einwände lassen sich mit kleinen Anpassungen erledigen. Wir begleiten Sie fachlich; für die Rechtsvertretung im Rechtsmittelverfahren empfehlen wir eine Anwältin oder einen Anwalt.

Ja. Als Zweitmeinung, Gegencheck oder Bauherrenberatung: Wir prüfen bestehende Pläne und Baugesuche auf Bewilligungsfähigkeit, begleiten Bauherrschaften bei der Zusammenarbeit mit ihrem Architekturbüro und unterstützen bei Konflikten zwischen den Beteiligten.

Am besten erfahren Sie das, bevor das Gesuch aufliegt. Wir laden die Nachbarschaft vor der Eingabe zu einem Apéro ein, bei dem Sie und wir das Projekt vorstellen. Vieles, was Nachbarn stört, lässt sich in diesem Moment noch anpassen: ein Fenster, eine Höhe, ein Baum. Was in der Auflagefrist kommt, ist schwieriger. Ganz verhindern lässt sich ein Einwand nie; aber er wird seltener, wenn niemand überrascht ist.

Änderungen gegenüber den bewilligten Plänen sind der Baubehörde vor der Ausführung vorzulegen. Kleine Anpassungen lassen sich oft in einem vereinfachten Verfahren erledigen; Änderungen an Volumen, Fassade, Nutzung, Erschliessung oder Brandschutz brauchen in der Regel ein Änderungsgesuch oder ein neues Verfahren. Ob ein vereinfachtes Verfahren genügt, entscheidet die Behörde. Späte Änderungen verursachen ausserdem Planungsaufwand und können bereits eingeholte Unternehmerofferten beeinflussen. Wir klären deshalb vor jeder Anpassung, welche Folgen sie für Bewilligung, Kosten und Termine hat. Grundsatzentscheide sollten möglichst vor der Einreichung abgeschlossen sein.

Ein Vorentscheid ist sinnvoll, wenn eine entscheidende Frage nicht eindeutig aus den Vorschriften beantwortet werden kann, etwa bei Ausnahmen, Schutzinteressen, besonderen Nutzungen oder dem Umgang mit dem Bestand. In den Kantonen Zürich und Aargau heisst das Verfahren Vorentscheid, in Zug Bauermittlung. Es kann Planungsrisiken verringern, ersetzt aber keine Baubewilligung. Wir formulieren die Fragen gezielt und reichen nur so viele Unterlagen ein, wie für eine belastbare Antwort nötig sind.

Eine Abweichung ist nicht automatisch bewilligungsfähig. Je nach Art braucht es eine Ausnahmebewilligung, eine Projektanpassung oder ein besonderes Planungsverfahren wie einen Gestaltungsplan. Voraussetzung sind je nach Kanton besondere Verhältnisse, etwa Form, Lage oder Topografie des Grundstücks, und die Wahrung öffentlicher und nachbarlicher Interessen. Wir prüfen zuerst, ob die Abweichung wirklich nötig ist und welche Alternative innerhalb der Regelbauweise besteht. Lässt sich eine Ausnahme fachlich begründen, dokumentieren wir sie nachvollziehbar und besprechen sie früh mit der zuständigen Behörde.

Nicht sofort nach der Zustellung. Rechtskräftig wird die Bewilligung, wenn die Rechtsmittelfrist abgelaufen ist und kein Rechtsmittel erhoben wurde. Im Kanton Zürich beträgt die Frist für den Rekurs ans Baurekursgericht 30 Tage ab Mitteilung. Wird ein Rechtsmittel eingelegt, verschiebt sich die Rechtskraft bis zum Entscheid darüber. In den Kantonen Aargau und Zug gelten eigene Fristen und Verfahren. Vor Baubeginn müssen zudem allfällige Bedingungen erfüllt sein, und je nach Gemeinde ist eine Baufreigabe nötig. Wir führen diese Schritte im Terminplan und klären mit der Behörde, welche Unterlagen noch fehlen. Unternehmer sollten erst verbindlich disponieren, wenn Rechtskraft und Baufreigabe gesichert sind.

Das regelt das kantonale Recht. Im Kanton Zürich erlischt die Bewilligung, wenn nicht innert drei Jahren nach Rechtskraft mit dem Bau begonnen wird. Im Kanton Zug erlischt sie, wenn nicht innert zwei Jahren ab Rechtskraft begonnen wird; auf schriftliches Gesuch kann die Gemeinde die Frist verlängern. Im Aargau ist die Frist im Baugesetz geregelt und wird derzeit politisch überarbeitet; den geltenden Stand prüfen wir zu Beginn. Wir stimmen Planung, Finanzierung und Baustart auf diese Frist ab, damit eine Bewilligung nicht ungenutzt verfällt.

Nach der Bewilligung folgen häufig die Erfüllung von Auflagen, die Ausführungsplanung, Unternehmervergaben, Versicherungen, die Koordination der Werkleitungen und Meldungen an die Behörde. Je nach Entscheid und Gemeinde braucht es eine formelle Baufreigabe. Auch Finanzierung und Zahlungsplan müssen zum Bauprogramm passen. Wir führen diese Voraussetzungen in einer Übersicht zusammen und koordinieren die Beteiligten, damit die Baustelle nicht nur rechtlich korrekt, sondern auch mit ausreichend detaillierten Plänen und klaren Zuständigkeiten startet.