Bestand nutzen, statt abreissen.

Nach drei Kriterien: Zustand der Substanz, was das Baurecht im Bestand mehr oder weniger erlaubt als im Neubau, und der Kostenvergleich über die nächsten Jahrzehnte. Wir stellen beide Wege in einer Studie gegenüber.

Wenn Ausnützung, Gebäudehöhe und Statik es zulassen. Oft ist eine Reserve vorhanden, manchmal braucht es einen Ausnützungsübertrag oder eine Anpassung des Dachs. Das prüfen wir in der Grundstücksanalyse.

Ja, wenn die Zone Wohnen zulässt und Schallschutz, Brandschutz und Belichtung erfüllt werden. Beim Mehrfamilienhaus Letten in Ottenbach haben wir ein ehemaliges Bürogebäude zu acht Wohnungen umgenutzt.

Bei Sanierungen und Aufstockungen meist ja, mit Etappen und klarer Terminplanung. Bei Umnutzungen und tiefgreifenden Eingriffen in Statik oder Haustechnik empfehlen wir einen Auszug.

Für eine Aufstockung müssen Tragwerk, Fundation und Lastabtragung untersucht werden. Bestehende Pläne geben erste Hinweise, ersetzen aber keine Prüfung vor Ort; oft sind Sondierungen und eine statische Berechnung durch eine Tragwerksplanung nötig, häufig auch der Nachweis der Erdbebensicherheit. Leichte Bauweisen wie Holz können Vorteile bieten, lösen aber nicht jedes Problem. Wir klären zuerst Gebäudehöhe, Ausnützung und architektonische Machbarkeit und koordinieren danach die statische Prüfung. So wird früh sichtbar, ob eine Aufstockung realistisch ist oder eine andere Erweiterung besser passt.

Fehlende oder ungenaue Pläne sind bei älteren Häusern häufig. Oft lassen sich Pläne aus früheren Baubewilligungen bei der Gemeinde einsehen. Sonst wird das Gebäude neu aufgenommen, von Hand oder je nach Grösse mit einem Laserscan. Zusätzlich werden sichtbare Konstruktionen, Installationen und relevante Schäden dokumentiert. Verdeckte Bauteile bleiben trotzdem mit Unsicherheiten verbunden und können Sondierungen erfordern. Wir erstellen eine belastbare Bestandsgrundlage, bevor der Umbau entworfen wird. Das verringert Planungsfehler und erleichtert die Koordination mit Fachplanern und Unternehmern.

Eine Gesamtsanierung ist meist effizienter, weil Planung, Baustelleneinrichtung und technische Systeme zusammengeführt werden. Eine Etappierung kann sinnvoll sein, wenn Budget, Nutzung oder Förderbedingungen es verlangen. Dann braucht es aber ein Gesamtkonzept, damit eine frühe Massnahme spätere Arbeiten nicht behindert. Wir entwickeln mit Ihnen eine Abfolge sinnvoller Etappen samt Abhängigkeiten, damit Doppelarbeiten möglichst vermieden werden und Sie bei jeder Etappe wissen, was als Nächstes folgt.

Zuerst werden Zustand, Nutzung und das langfristige Ziel geklärt. Danach folgen Gebäudehülle, Tragwerk und Feuchtigkeit, bevor Heizung und Innenausbau endgültig dimensioniert werden. Wird zum Beispiel die Heizung vor der Dämmung ersetzt, kann sie später zu gross ausgelegt sein; fällt sie vorher aus, sind Übergangslösungen und die Vorgaben der kantonalen Energiegesetze für den Ersatz zu prüfen. Auch Fenster, Sonnenschutz und Lüftung müssen zusammen gedacht werden. Wir koordinieren die Reihenfolge anhand eines Gesamtkonzepts, damit energetische, technische und gestalterische Massnahmen ineinandergreifen.

Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1990 ist mit Asbest zu rechnen, bei älteren Bauten auch mit PCB, PAK oder Blei. Vor Eingriffen in verdächtige Bauteile ist eine Untersuchung durch eine qualifizierte Fachperson sinnvoll, und je nach Kanton und Projekt verlangen die Behörden im Baugesuch einen Schadstoffnachweis; im Kanton Zürich ist bei Baujahr vor 1990 mit dem Baugesuch ein Entsorgungskonzept einzureichen. Proben werden gezielt entnommen und im Labor analysiert. Das Ergebnis beeinflusst Rückbau, Schutzmassnahmen, Entsorgung und Kosten. Wir planen die Abklärung früh ein und berücksichtigen die Resultate in Ausschreibung und Terminplan.

Ganz vermeiden lassen sich Überraschungen im Bestand selten. Das Risiko sinkt aber durch eine genaue Bestandsaufnahme, Sondierungen, eine Schadstoffprüfung und eine realistische Reserve. Kritische Bauteile sollten vor der Ausschreibung untersucht werden, damit Unternehmer auf vergleichbarer Grundlage offerieren. In der Kostenplanung führen wir bekannte und offene Risiken getrennt auf: So erkennen Sie, welche Positionen gesichert sind und wo bewusst Reserven bleiben müssen.

In vielen Fällen ja. Energetische Verbesserungen führen nicht automatisch zu einer völlig neuen Erscheinung. Innendämmung, sorgfältige Fensterlösungen, angepasste Haustechnik oder gezielte Verbesserungen einzelner Bauteile können den Charakter erhalten. Bei geschützten oder inventarisierten Gebäuden ist eine frühe Abstimmung mit den Fachstellen wichtig. Wir entwickeln die Massnahmen aus dem Bestand heraus und prüfen Wirkung, Bauphysik und Gestaltung gemeinsam.

Die Besteuerung des Eigenmietwerts fällt per 1. Januar 2029 weg (Bundesratsbeschluss vom 1. April 2026); bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das heutige Recht. Mit dem Eigenmietwert entfällt ab 2029 auch der Abzug der Unterhaltskosten für selbstbewohntes Eigentum. Bei der direkten Bundessteuer entfallen zudem die Abzüge für energetische Massnahmen; ob ein Kanton sie weiterhin zulässt, ist kantonal geregelt und im Einzelfall mit der Steuerberatung zu klären. Wer ohnehin sanieren muss, plant mit genügend Vorlauf für Planung, Bewilligung und Handwerker. Die steuerliche Beurteilung gehört nicht zu unseren Leistungen.

Ein Ausbau ist möglich, wenn Baurecht, Raumhöhe, Belichtung, Lüftung, Wärmeschutz, Brandschutz und Erschliessung erfüllt werden. Bei Untergeschossen sind zusätzlich Feuchtigkeit und Terrainlage entscheidend, im Dachgeschoss können Tragwerk, Kniestockhöhe und Schutzvorschriften Grenzen setzen. Ob und wie stark neue Wohnfläche auf die Ausnützung angerechnet wird, hängt von Kanton und Gemeinde ab; Untergeschossräume, die zum Wohnen oder Arbeiten geeignet oder ausgebaut sind, sind in der Regel betroffen. Der Ausbau löst in der Regel eine Baubewilligungspflicht aus, und bei Aufenthaltsräumen im Untergeschoss ist der Radonschutz zu beachten. Wir prüfen zuerst die rechtlichen und baulichen Voraussetzungen und zeigen dann, welche Nutzung mit vertretbarem Aufwand erreichbar ist.